对不起,让你失望了!房价不会腰斩

来源:地产战略家 浏览量: 时间:2018-09-14 字号:

导读:过去的一段时间,人人都在唱衰,为开发商的“缺钱潮”或忧心忡忡,或弹冠相庆,但很打脸,末日并未到来,反而比想象中的还要好。


主要内容:

1. 即使是在最困难的年月里,房企仍然是大把赚钱的

2. 厦门的供求关系并非恶化到难以想象的程度

3.422封岛后的海南,不仅没有暴跌,甚至还出现了小幅的上涨

4.真正的资产配置者应如何看待市场


中国平均房价从1000元/㎡涨到7000元/㎡,一共走了漫长的17年。


但却总有人认为,一个17年的漫长行情,就在这个月,就在今夜,立即就会发生一夜之间的断崖式“闪崩”。


世人最爱反转,尤其是那些违逆“亘古恒久、自然规律”的反转。


1


过去的两个月,全国人民都在为开发商的“缺钱潮”或忧心忡忡,或弹冠相庆。


前天融资失败,昨天无力拍地,今天降薪裁员……层出不穷的新闻和解读,给人一种错觉:明天就是房企的末日。


上个月下旬,A股房企陆续披露半年财报数据:



上半年,A股135家上市房企总营收7740亿元,同比上涨24%;净利润合计852亿元,同比增长38%,上市房企货币资金接近1.1万亿元,同比上升21%。


上半年,平均每家上市公司约赚6.3亿元,平均每家比去年多赚约1.73亿元。


收了乐视的融创,去年赔了165亿,被孙宏斌戏称,“此举,壮士断头”。打包万达文旅,融创花了630亿,被媒体预测,“融创可能被肥肉噎死”。


财报一出,融创净利润,翻了两番。


△图片数据来源:吴晓波频道


这一年的恒大,鲜有耳闻。我们对于恒大的印象,似乎还停留在高杠杆、敢举债和低利润的时代里。


上个月,恒大财报披露,净利润530亿,同比翻番。


△图片数据来源:吴晓波频道


恒大一家房企的净利润,是前五家房企的利润总和。


2018年,所有人都口口声声说,这是有史以来,最困难的一年。


缺钱潮、流拍潮、降价潮、还债潮、监管潮……一潮又一潮的把房地产淹没,把房企淹没,无数人翘首以盼,崩盘之日的到来。


事实告诉我们,在最困难的年月里,房企仍然是大把赚钱的。


或者说,这个市场也并非我们想象的如此艰难。


2


两个月前,在自媒体的喧闹下,厦门楼市成了全国人民的笑话。


暴崩、腰斩、成交凝滞、抛盘潮……评价一个楼市的所有恶毒词汇,全都砸向了厦门,字字如刀。


相反,几乎是全国最早看空厦门的我,在此时却异常理性。


其实,厦门的供求关系并非恶化到难以想象的程度。


恰恰相反,这是一个非常健康,甚至略带紧缩的市场。



在上半年,集美之外的厦门各区,供求关系基本平衡。甚至同安、湖里、海沧等区还出现了微微的供不应求。


在略微紧缩的健康供需下,厦门房价在大盘下跌了13%,剔除2017年底所产生的大量泡沫之后,已经基本止跌,成交量已经逐步回暖。


比如价格回调后的翔安区,近2个月的短期成交量已经达到了近年的最高峰值。


厦门的腰斩和暴跌并未出现,甚至永不会出现。


为何我敢这么肯定?


这是2014-2017年的厦门土地成交数据——



满满4年,厦门一共成交66宗住宅用地。


而单单2017年一年,郑州住宅用地成交363宗。


郑州1年的土地成交,相当于厦门的20年。


虽然郑州面对的是整个河南,而厦门也面对着整个闽南和闽商。


站在这样的供需关系下,你就能明白,我为什么敢坚定地说,厦门的房价不会腰斩和暴跌。


能够对一个城市的房价起到决定性影响的,只有供需,而非恶毒的揣测。


3


422封岛后的海南,第二天,网传爆文,“海南封岛,关门打狗”。


事实上,海南在422封岛后,整体均价不仅没有暴跌,甚至还出现了小幅的上涨。


事实上,海南在422封岛后,需求量不减反增,供应量再次下降,全岛的供需关系仍然处在供不应求的紧张局面中。


事实上,海南在422封岛后,库存量再次连续下滑,去化周期下降至不足8个月,排在全国末尾。


事实上,写出爆文的自媒体赚足流量,而嘲笑者们,也再次沦为被收割的对象。



要理解海南的市场,必须先理解下面6个字。


“小市场、大冲击”。


2006-2017年,海南一共卖了约50余万套的商品住宅;

2017年,重庆单市卖了43万套;

郑州单市卖了27万套;

武汉单市卖了26万套……


内陆城市一年的销售量,相当于海南的5-8年!


这是一个超级小市场!


这样的小市场,面对的却是13亿的庞大内需。2016年雾霾季来临,全国房价翻番,全国人民把目光聚焦到了海南,这样城市、这样的海景竟然没涨?


当13亿的中国人开始涌进年均只有6万套的小市场,三亚抢完抢陵水,湾区抢完抢海口,东线抢完抢西线。房荒来了,抢房潮来了,房价暴涨期也来了。


而未来的海南,依然是一个小市场。


全岛禁止填海、中线禁止开发、严控海岸线红线……在这样的开发政策倒逼下,上半年的海南土地供需再次紧张。


2018年上半年,海南供应土地1994亩,而总成交量是2489亩,供不应求持续保持,海南的土地市场仍然在吃老本。



只要海南的小市场依旧保持,海南的机会就永远存在。


4


在小白逻辑里,周期是以“天、小时”来计算的。


买入时总爱抄底,尤其是能“磕一手血”的底是最好。


买入第二天,就开始想怎么抛。


总希望第二天就能大行情暴涨,尤其是“万年难遇”的史上大牛最好。


抛出后就想暴跌,最好第二天就是暴跌。尤其是能把“所有人套牢”的暴跌熊市最好。


所以,很多自媒体只关注表象,总忽视逻辑。


他们眼中的市场逻辑是:


今天央行刚放水,明天房价就能暴涨;今天刚有房产税的讨论,明天房价就能暴跌50%。


然而,真实的市场并非如此。


正如前文所说,中国的房价从1000元涨到7000元,尚且走了17年,在这17年的背后,是国力的支撑、城市化的进程、人口的流动。


凭什么一朝一夕之间,就能跌去八九年的涨幅,抹去城市化的10年进程。


真正的资产配置者,是如何看待市场的:


在熊市中寻找结构性的机会,做好现金流,静静地蛰伏等待下一波的行情。


现在正确的做法就是:找到类似机会,保持现金流,等待下一个周期的到来。


真正的资产配置者,要像一个猎手。


寻找机会、保持体力、静静蛰伏、等待周期。